[해외주식] 미국 배당 귀족 리얼티인컴 (Realty Income)

[해외주식] 미국 배당 귀족 리얼티인컴 (Realty Income)

코로나로 인한 각국의 양적완화(라고 쓰고 돈 뿌리기라고 읽는다..) 정책이 보편화된 지금, 2020~2021의 주식 시장은 그야말로 변동성의 끝을 보여주고 있다.

이전에는 연간 10% 정도의 수익률만 기록하더라도 꽤나 만족을 하던 반면 요즘은 한 달 아니 일주일에 10%의 수익을 보더라도 대수롭지 않다고 여기는 사람들이 대부분인듯하다....

이러한 변동성 장세에서 소외받고 저평가된 주식이 있다.

리얼티 인컴(Realty Income, 미국, 티커: O)

AT&T (배당 컷과 함께 이제는 고인이 되신...)와 더불어 대표적인 미국의 배당 귀족으로 꼽히는 주식이다.

리얼티인컴은 미국의 대표적인 부동산 리츠로 투자자로부터 자금을 조달-> 부동산 매입-> 월세를 배당으로 지급하는 단순한?! 사업 구조를 가지고 있다.

부동산 임대업의 경우 공실이 발생하지 않는 한 큰 위험 없이 꾸준한 수익을 창출할 수 있는데 아래와 같이 리얼티인컴은 리먼브라더스, 코로나 등의 사태에도 큰 공실 없이 안정적으로 사업을 운영하고 있다.

<1994~2020 공실률 관리 실적>

이러한 기적적인 공실률 관리는 부동산 매입지 선정과 임차인 선정에 기반하고 있는데.... 아래의 고객사를 보면 약국, 편의점 등 생활에 필수적인 업종의 대기업을 대상으로 고루 분배하여 운영하고 있음을 볼 수 있다.

<고객사 리스트>

1. Walgreesn 약국
2. 7-Eleven 편의점
3. Dollare General 소매업 (미국의 다이소)
4. Fedex 택배
등등

또한 4%를 넘는 꽤나 매력적인 배당률과 더불어 타 주식들과는 다르게 월배당을 실시하고 있다!!
매달 꾸준히 들어오는 배당금은 엄청난 복리 효과를 가져다 줄 뿐만 아니라 개인 투자자의 장투를 돕는 강력한 멘탈 안정 작용을 한다...

리얼티인컴은 매월 배당금을 주고 있을 뿐만 아니라 1994년 이래 꾸준히 배당금을 늘리고 있다.

이런 안정적인 배당을 주며 근 10년간 꾸준한 우상향을 보여주고 있는 주식이 코로나 이전의 가격을 회복하지 못한 상황이다.

물론 두 차례의 유상증자를 진행하였지만 일반적인 기업의 유상증자와는 다르게 리얼티 인컴은 유상증자를 통하여 부동산을 추가로 매입, 이로부터 얻는 수익을 통하여 배당금을 인상하고 있기에 악재보다는 호재에 가까우며 유상증자의 규모도 총 주식 발행량에 2~3%를 초과하지 않기에 주가에 큰 영향을 끼치지 않아야 한다고 생각한다.

하여 단기적으로 75$ 이상 평가가 적절하다고 생각한다.(사실 시세 차익을 바라보는 종목이 아니기에.... 의미는 없다만...)

Why yes?

1. 안정적인 배당.
2. 비즈 구조 및 운영 능력.(코로나 시국에 유상증자를 통한 추가 투자는 경영진의 지혜와 결단력을 보여준다고 평가.)
3. 안정적인 주가.(변동성을 좋아하는 투자자에게는 단점일 수도...)

Why not?

1. 금리 인상.
2. 안정적인 주가.


금리 인상은 부동산 리츠주의 주가에는 꽤나 큰 영향을 미친다....
금리가 높은 수준을 유지한다면 굳이 부동산 리츠가 아닌 적금을 택할 것이기에.... 또한 월세 계약은 짧게는 연 단위, 길게는 5년~10년 단위로 체결하게 된다.
금리가 인상되었다고 급격하게 월세를 인상할 수 없으며 배당률이 금리 인상을 단기간 내에 따라가기란 불가능에 가깝다.

모두가 올해 혹은 내년을 기점으로 미국 혹은 한국의 기준 금리가 인상될 것을 예상하는 지금 금리 인상 리스크는 꽤나 매수를 고민스럽게 한다.

하지만 아래 그래프를 보면 미국의 기본 금리는 근 10년간 2%를 초과한 적이 없다.... 코로나로 인한 초 저금리 상태를 저금리 상태까지 끌어올리는 것이 최대라고 보며 저금리 기조는 과연 변할 수 있을 것인지 의문이 든다.
코로나 이전 2%대로 금리가 인상된다고 하더라도 주식 시장으로의 자금이 유입이 줄어들어 성장주의 매력이 반감된다면 오히려 부동산 리츠 주로 관심이 더욱 쏠리지 않을까 생각이 든다.
또한 금리 인상은 어느 정도 선까지는 오히려 부동산 시장의 자금 조달 비용 인상 효과로 인하여 부동산 가격 상승을 동반하는 경우가 많다.

<미국 연준 기본 금리 변동>

이러한 이유에서 금리 인상은 리얼티 인컴에 큰 위험 요소가 아니라고 판단한다.
오히려 지속적인 초 저금리로 인한 성장주의 높은 변동성이 리얼티 인컴의 매력을 반감시키지 않을까...

투자를 위한 또 하나의 이유는 환율이다.

올해만 놓고 본다면 환율이 꽤나 상승한 것으로 보이겠지만 원달러 환율은 굉장히 낮은 편에 속한다.
경제가 정상화되고 미국의 금리가 상승한다면 원달러 환율은 이전처럼 1200원 정도로 상승해야 할 것으로 생각되며 예상되는 환차익 또한 꽤나 매력적이다.

특히나 한국의 경제상황을 본다면 코로나 특수로 인한 반도체, 완성차, 디스플레이를 제외한 업종의 상황은 매우 좋지 않다.

한국 경제의 성장이 둔화되고 여러 리스크(부동산 거품, 높은 국가 부채, 미래 산업의 부재, 지나친 반도체 산업 의존율, 심각한 저출산)가 혼재되어 있는 상황을 본다면 사실 한국 경제에 큰 충격이 올지도 모른다는 생각이 자주 들게 된다.

한국 경제는 안타깝지만 옆 나라 일본 경제와는 다르게 충격이 가해졌을 때 급격한 원화 가치의 하락(일본의 경우 국채의 대부분을 일본인이 소유하고 있으며 안전자산을 평가된다)을 경험하게 되는데 어찌 되었건 한국에서 생활하고 경제활동을 하는 한국인에게 이러한 리스크를 Hedge 하기 위해서는 달러 표시 자산에 투자함이 필요하다고 본다.

이러한 이유로 리얼티인컴은 단기적으로는 70$ 아래에서는 여력이 되는대로 지속적으로 매수함이 좋다고 생각되며 안정적인 수익 이외에도 금리, 환율, 국가 경제 리스크 등 여러 위험을 Hedge 할 수 있는 좋은 수단이라고 생각된다.

또한 주가 변동률이 작아 언제든 현금화하기 용이하며 타 종목의 저점을 잡기 위하여, 부동산에 투자하기 위하여 기다리고 있을 때 잠시 자금을 넣어두기에도 적합해 보인다.

+생활의 수준을 결정하는 것은 자본이 아닌 현금흐름이라고 생각한다(무리한 영끌로 인한 하우스푸어의 삶보다는 전세를 살고 있는 고소득자의 삶이 훨씬 풍요롭다 당장은....) 이러한 관점에서도 해당 종목을 꾸준히 매수하여 월급 이외의 소득을 창출하여 현금흐름을 개선해나가는 것도 꽤나 좋은 투자이지 않을까?

<본 게시글은 지극히 주관적이고 개인적이며 아무런 전문성이 없습니다. 또한 모든 투자는 개인의 선택이며 이에 대한 책임도, 과실도 선택의 주체가 감당하는 것입니다.>